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Au Canada, la valeur des propriétés est en hausse constante depuis plusieurs années et cette surchauffe immobilière ne semble pas près de ralentir. Dans ce contexte, l’idée de détenir une propriété à l’étranger pourrait devenir une option fort intéressante. Sans compter que les rigueurs de notre climat nous donnent parfois envie d’aller voir ailleurs…

Quels sont les éléments à prendre en considération si vous songez à faire l’acquisition d’une propriété hors frontières et notamment, aux États-Unis?

À vos calculettes!

Puisque vous êtes toujours un résident canadien, vous devrez d’abord planifier vos séjours aux États-Unis ainsi que vos absences du Québec. Si vous pensez être à l’extérieur de la province durant une bonne partie de l’année, il sera important de faire le suivi des jours passés hors frontières et de comptabiliser vos périodes d’absence d’une durée de plus de trois semaines.

Si, durant l’année courante :

  • vous avez l’intention de séjourner aux États-Unis 183 jours ou plus,
  • ou si vous y avez passé plus de 30 jours durant l’année actuelle et que la somme des jours accumulés cette année, additionnée au tiers des jours accumulés l’année précédente et au sixième des jours accumulés il y a deux ans, totalise 183 jours ou plus,

vous pourriez être considéré comme un résident fiscal américain, ou à tout le moins, vous trouver dans l’obligation de remplir le formulaire 8840. Ce statut vous oblige à vous plier à certaines exigences, dont la nécessité de remplir des formulaires et déclarations.

Pour rester inscrit à l’assurance maladie au Québec (RAMQ), vous ne devez pas vous absenter plus de 182 jours entre le 1er janvier et le 31 décembre d’une année donnée. Toutefois, si vos absences durent moins de 21 jours, vous n’êtes pas tenu de les prendre en considération dans le décompte.

Attention à la transaction

Lors de l’achat d’une propriété aux États-Unis, plusieurs alternatives s’offrent à vous en termes de financement. Il existe cependant des différences notables entre les règles hypothécaires et les modalités américaines et canadiennes.

  • Pour éviter les problèmes liés aux fluctuations du taux de change, vous pourriez obtenir le financement de votre achat d’une institution financière aux États-Unis.
  • L’achat au comptant ou l’achat en finançant avec l’équité d’une propriété au Canada pourraient également être considérées.
Un taux de change qui varie

Durant toute la période de détention de votre propriété, vous devrez garder en tête que le taux de change peut être un enjeu, notamment en ce qui concerne les déboursés.

Lors de la vente, le taux de change devra être pris en considération pour le calcul des impôts aux dates des transactions (soit la date d’achat et la date de vente), ou encore pour ce qui concerne tout autre encaissement ou déboursé. Ceci implique que, même si la valeur de votre propriété n’a pas augmenté en termes de dollars américains, vous pourriez être en situation de gain au Canada si le taux de change du dollar américain s’avère plus élevé à la date de vente plutôt qu’à celle d’achat.

Vous pensez louer votre propriété?

Lorsque vous revenez au Québec, vous pourriez louer votre propriété aux États-Unis. En tant que résident fiscal canadien qui gagne un revenu de location à l’étranger, vous devrez inclure vos revenus et vos dépenses de location dans vos déclarations de revenus canadiennes.

Aux États-Unis, les non-résidents se voient imposer une retenue d’impôt de 30 % sur le revenu brut d’une location. Il est cependant possible d’être exempté de cette retenue pour être plutôt imposé sur le revenu net. Dans ce cas, il vous faudra faire une déclaration d’impôt (1040NR) afin de déclarer vos revenus et dépenses de location.

Quelle que soit l’option choisie, vous pourrez réclamer un crédit d’impôt au Canada pour les montants que vous aurez payés au fisc américain.

Au moment de la vente...

En tant que non-résident qui se départit d’un immeuble situé aux États-Unis, vous pourriez avoir à payer une retenue administrative allant jusqu’à 15 % du prix de vente (avant les dépenses) lors de la transaction. Pour réduire cette retenue, vous pourriez faire une demande de certificat s’il est estimé que l’impôt que vous aurez à acquitter sur la vente ne dépassera pas le montant de la retenue.

Notez cependant que, mis à part la retenue, il y aura une déclaration de revenus américaine à préparer l’année de la disposition. La transaction en capital devra être déclarée au Canada également et, s’il y a de l’impôt canadien à payer, un crédit d’impôt peut être réclamé pour l’impôt américain versé.

Si vous habitiez la propriété, il vous est possible de la désigner comme résidence principale pour demander l’exemption du gain en capital. Dans le cas où vous possédez plusieurs résidences que vous habitez normalement au courant de l’année, il serait préférable de déterminer par analyse laquelle devrait être désignée comme résidence principale afin de profiter d’une exemption optimale.

Les répercussions au décès

 

N’oubliez pas de tenir compte des conséquences potentielles en cas de décès :

  • Il est conseillé d’avoir un testament américain pour les propriétés détenues aux États-Unis afin d’en faciliter le transfert à vos héritiers.
  • Les droits successoraux américains devront être considérés si la valeur de l’ensemble des biens détenus aux États-Unis est supérieure à 60 000 $ US et si la valeur des biens mondiaux dépasse 11 180 000 $ US.
  • L’impôt fédéral sur les droits successoraux américains est progressif et peut atteindre 40 %. Certains États exigent également un impôt sur les droits successoraux : renseignez-vous.

En conclusion

Acheter une propriété aux États-Unis pourrait s’avérer un bon investissement, mais vous devez le faire en toute connaissance de cause. Comme la transaction est effectuée dans un autre pays, renseignez-vous sur les règles canadiennes, mais également sur les règles fiscales et légales américaines qui auront une incidence sur votre propriété.

Pour bien connaître toutes les répercussions de cette transaction sur votre patrimoine, discutez avec votre conseiller à la Financière et faites appel à son expertise et à celle de nos fiscalistes. Vous pourrez ainsi vous engager dans cette nouvelle aventure bien renseigné et sans mauvaise surprise en bout de ligne!

Benoît Chaurette, M. Fisc., Pl. Fin.
Directeur, Pratique professionnelle

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