Achat d’une propriété

Si vous êtes le parent qui veut consentir un don ou un prêt à son enfant, il est très important de discuter de vos intentions avec votre conseillère ou conseiller financier avant de vous engager dans cette démarche. Une projection financière est un point de départ essentiel, qui pourra vous aider à identifier certains facteurs déterminants :

• Y a-t-il un excédent dans votre situation financière?
• Si cet excédent existe, pourriez-vous considérer faire un don du vivant à votre enfant tout en conservant une partie de l’excédent pour vos propres besoins, en cas d’imprévus?
• S’il n’y a pas d’excédent, pourriez-vous accorder un prêt à votre enfant, ce qui ne remettrait pas en cause votre indépendance financière au cours des années à venir?

Avec votre conseiller ou conseillère, vous devez examiner votre bilan financier pour identifier quels actifs seraient à liquider pour effectuer le don ou le prêt.

À cette étape, l’un des aspects les plus importants à déterminer est l’impact fiscal de ce décaissement. Le choix dépendra de votre revenu imposable, qui est déjà estimé pour l’année. 

• Si l’objectif est de créer du revenu imposable pour l’année, la meilleure option serait de décaisser un actif qui va créer du revenu imposable supplémentaire, comme par exemple un retrait du REER.
• Si vous avez déjà un revenu imposable très élevé, il serait généralement plus indiqué de favoriser le décaissement d’un actif qui génère peu ou aucun impact fiscal comme des placements non enregistrés sans gain latent ou encore un retrait de votre CELI.

• Pour le parent : comme un don pour une mise de fonds représente habituellement un montant significatif, il faut en planifier le décaissement à l’avance. Il faut aussi prendre en considération la répartition de l’impact fiscal des actifs décaissés et en déterminer le meilleur moment.
• Pour l’enfant qui reçoit cet argent : il n’y a pas de règles d’attribution fiscale, tant qu’il ou elle est majeur(e).
• La fiscalité de votre enfant pourrait être optimisée en maximisant son REER, si ses droits de cotisation le permettent. La cotisation supplémentaire pourra ensuite lui donner accès au RAP (Régime d’accession à la propriété). Attention: le montant doit rester au moins 90 jours dans le compte REER avant d’être retiré pour le RAP. Ce montant devra aussi être remboursé au REER dans les quinze années suivant le prêt.
• Votre enfant pourrait maximiser son CELIAPP (si ses droits de cotisation sont suffisants) et faire ensuite un retrait admissible pour l’achat de sa première propriété. Dans ce cas, le montant retiré ne doit pas être remboursé.

Assurez-vous que l’argent de votre don est investi sagement et protégé.

• Si votre enfant est célibataire ou en union de fait sans enfants, la situation est simplifiée puisqu’elle ou il n’est pas assujetti au partage du patrimoine familial et du régime matrimonial. Vous pourriez donc faire un don en argent à votre enfant, mais assurez-vous que l’existence et la provenance de ce don sont bien documentées par un écrit notarié dans l’acte de propriété ou dans la convention de vie commune, afin d’éviter qu’il ou elle n’ait à le partager.
• Si votre enfant est en union de fait avec des enfants, elle ou il pourrait être assujetti(e) aux nouvelles règles du patrimoine d’union parentale en vigueur depuis le 30 juin 2025. Votre enfant devrait alors s’assurer d’obtenir un écrit notarié détaillant l’existence et la provenance du don pour éviter qu’il ne soit comptabilisé dans le patrimoine d’union parentale.
• Que votre enfant soit ou non l’unique propriétaire, il serait judicieux de rédiger une donation notariée et de faire inscrire à l’acte d’achat qu’un pourcentage ou que la mise de fonds entière provient d’une donation. Ces solutions protégeraient le don puisqu’en cas de divorce ou de dissolution de l’union, les biens échus par donation ou succession sont exclus de la valeur partageable du patrimoine familial et d’un régime matrimonial.

Les modalités doivent être clairement établies dès le début :

• le taux d’intérêt applicable (s’il y en a un),
• le terme du prêt (durée du remboursement),  
• la fréquence et le montant des remboursements.

Comme le prêt sera utilisé pour l’achat d’une résidence personnelle pour un enfant majeur, les règles d’attribution fiscales ne s’appliqueront pas, ce qui veut dire que le taux d’intérêt pourrait être nul.

• Vous et votre enfant devrez décider si vous voulez faire un prêt personnel ou un prêt garanti par hypothèque.
• Si le prêt se fait sous forme de prêt personnel ou de reconnaissance de dette, vous auriez un recours par l’entremise des tribunaux pour recouvrer les sommes dues en cas de défaut de paiement ou de non-respect des modalités prévues au prêt. Même si ce recours n’est pas souhaitable, il est néanmoins possible.
• Vous devrez aussi déterminer si, advenant le décès de votre enfant ou votre propre décès, il y aura obligation de rembourser la dette ou pas.
• Autre élément à valider : le prêt sera-t-il consenti à votre enfant seulement, ou à sa conjointe ou son conjoint également?
• Vous pourriez prendre la maison en garantie pour assurer le remboursement du prêt. Dans ce cas, l’hypothèque sur l’immeuble serait publiée et au remboursement complet du montant ou à la revente de l’immeuble, il y aurait une quittance à régler. L’inscription de l’hypothèque et celle de la quittance impliquent des coûts supplémentaires, mais elles vous assurent un remboursement au moment de la revente de l’immeuble. Elles vous donnent aussi accès à un recours hypothécaire en cas de non-remboursement de la dette ou du non-respect des modalités du prêt, et donc, une plus grande protection.
• Si votre enfant a également une hypothèque avec une institution financière, il devra possiblement demander la permission à cette institution pour inscrire une autre hypothèque sur l’immeuble.

Vous pourriez décider qu’en cas du décès de l’emprunteur, la dette serait annulée, mais vous pourriez également vouloir le remboursement complet du prêt, pour vous ou votre succession.

Le prêt deviendrait alors une dette des héritiers de l’enfant (la succession de l’enfant) au parent ou à la succession du parent. Cette question devra faire l’objet de discussions entre vous et votre enfant.

Dans certains cas, vous pourriez peut-être considérer vendre votre propre propriété à votre enfant (si vous décidez, par exemple, d’aller vivre en résidence ou d’acheter une maison plus petite). Le don pourrait alors prendre la forme d’un don d’équité, qui serait un montant équivalent à la mise de fonds.

L’intérêt de cette solution est qu’elle n’implique aucun transfert d’argent, une partie du paiement du prix de vente se faisant sous forme de don. Vous devrez cependant valider avec l’institution financière si cette méthode est acceptée.

Vous pourriez aussi être co-emprunteur et donc copropriétaire de la résidence avec votre enfant, ce qui impliquerait d’être solidairement responsables de la dette, mais aussi de payer les taxes municipales et scolaires de l’immeuble, sans oublier l’impact fiscal potentiel pour vous à la revente de l’immeuble.

La notion d’équité doit prévaloir dans une situation de don ou de prêt. Posez-vous la question : qu’est-ce qui serait juste pour tous mes enfants?

Il y a plusieurs façons d’égaliser un don, par exemple en donnant une somme équivalente aux autres enfants. Vous devrez alors déterminer si ce don devrait être fait de votre vivant ou à votre décès.

• Si le don est au décès, un legs particulier d’une somme équivalente pourrait être inclus dans votre testament pour chacun des enfants concernés.
• Vous pourriez aussi prendre une assurance vie d’un montant équivalent, dont les autres enfants seraient les bénéficiaires.
• Toujours dans une volonté d’équité, vous pourriez exiger le remboursement du montant du prêt à votre succession à votre décès, et donc une transmission de la créance à vos héritiers.
• Si vous préférez annuler la dette à votre décès, vous devrez choisir l’un des moyens ci-mentionnés pour égaliser le don ou le prêt.